주택임대차보호법상 소액임차인의 범위 체크

주택임대차보호법상 소액임차인의 범위 체크

안녕하세요. 척척박사 입니다. 이번시간에는 주택임대차보호법상 "소액보증금 최우선변제"와 관련된 소액임차인의 범위에 대해 살펴 볼까 합니다. 주택임대차보호법 제8조에 의하면 경매개시결정의 등기 전에 해당 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수가 있습니다. 그렇기 때문에 최우선변제를 받기 위해서는 항상 대항요건(전입신고와 주택인도)을 갖추어야 되는데요. 자세한 내용 살펴 보겠습니다. ("대항요건 + 확정일자"에 대한 내용은 아래에 적어두었습니다.) 억울하게 전세보증금을 날리는 사연도 많이 있기 때문에 항상 조심하셔야 합니다.

기준시점과 지역, 보증금 범위 및 보증금 중 일정액의 범위

참고사항

1. 기준시점별로 금액이 다르기 때문에 잘 확인하셔야 합니다. 여기서 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등)의 설정일자를 기준으로 합니다. (대법원 2001다 84824 판결 참조)

2. 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하셔야 변제를 받습니다.

3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다.

4. 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선 변제를 받을 수 있습니다.

자세히 들어가서 2016년 3월 31일 기준시점 내용 보겠습니다.

서울시는 임차인의 보증금이 1억원 이하일 경우 3,400만원 범위에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외)은 보증금이 8천만원 이하일 경우 2,700만원 범위에서 최우선변제를 받고, 광역시, 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6천만원 이하일 경우 2,000만원 범위에서 최우선변제를 받고, 그 외의 경기도 지역, 경상남도, 경상북도, 전라남도 등 그 밖의 지역은 5천만원 이하일 경우 1,700만원 범위에서 최우선변제를 받게 됩니다.

참고로 부산광역시의 경우는 광역시의 금액 범위를 적용받지만 기장군은 별도의 금액을 적용받으니 유의하시기 바랍니다. 지역별로 이런 경우가 있을 수 있으니 잘 확인하시기 바랍니다. 마지막으로 위에서 이야기한 내용은 "최우선변제권"에 대한 이야기 였는데, 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 확정일자까지 받게 되면 우선변제권이라는 권리가 생기기 때문에 보증금의 액수와는 상관없이 보증금 전액을 후순위 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.