전세보증금을 날린 사연 다섯가지
대부분의 사람들이 내집마련의 꿈을 이루기 위해 열심히 사회생활을 하거나 재테크를 해서 자산을 모으고 있을겁니다. 하지만 현실은 높은 집값으로 인해 내집을 마련하는 시기가 점점 늦어지고 있다죠. 그래서 많은 숫자의 사람들이 전세집이나 월세집을 구해서 살고 있는 것이고요. 하지만 전세집이라는 것이 장점도 있지만 많은 위험요소가 있습니다. 그 중에서 가장 큰 위험요소는 당연히 전세보증금을 날리는 것이겠죠. 이번시간에는 여러 가지 이유로 전세보증금을 날린 사연에 대해서 얘기해 볼까 합니다.
사연 1.
김씨는 결혼집을 마련하기 위해 열심히 돈을 모아 통장에 8천만원을 가지고 있습니다. 하지만 요즘 8천만원으로는 신혼집을 구하기 쉽지 않은데요. 하지만 열심히 찾다 보니 시세의 절반 이하로 나온 주택을 구할 수 있었습니다.
하지만 공인중개사 사무소에 물어본 결과 해당 주택에 선순위 채권금액이 많이 잡혀 있어서 그렇다는 이야기를 들었습니다. 주택 시세가 4억인데 80%인 3억2천만원이 설정되어 있는 것이었습니다. 그렇기 때문에 시세의 절반 정도의 가격인 8천만원에 임대를 내놓은 것이라고 했습니다. 근데 근저당이 3억2천이지만 실제 대출금액은 2억6천 정도이기 때문에 문제가 생겨서 경매로 넘어가더라도 보증금을 못받는 일은 없을것이라고 했습니다.
그렇게 8천만원에 임대차계약을 하고 확정일자도 받고 전입신고를 했습니다. 그렇게 몇년이 흘러 문제가 생겼습니다. 해당 집이 경매로 넘어 간것입니다. 그런데 계속 유찰이 되더니 마지막에 2억8천만원에 낙찰이 되었습니다. 결국은 1순위 저당권의 채권액인 약 2억8천여만원을 주고나면 2순위인 김씨의 배당액은 없다는 것이었습니다. 이렇게 되어 김씨는 전세보증금을 한푼도 받지 못하게 되었습니다. 보통 전세집을 구할때는 선순위 채권액과 자신의 보증금 합이 시세의 60% 이하일때 임대차계약을 체결하는 것이 안전합니다. 잘 기억해 두시기 바랍니다.
사연2.
박씨는 지방에서 서울로 이사를 가게 되었습니다. 집을 사기에는 시기상 좋지 않고 마땅히 매물이 없어서 전세집으로 알아보고 있었습니다. 여기저기 많은 곳을 알아본 결과 시세 6억원 정도의 아파트가 보증금 3억원에 나온게 있었습니다. 구조도 마음에 들고 위치도 마음에 들어서 계약을 하려고 했죠. 하지만 문제는 해당 아파트에 선순위로 3억여원의 근저당권과 3억 6천여만원의 근저당권이 설정되어 있었던 것입니다. 박씨는 당연히 부동산 사무실에 말해서 전세보증금을 주면 선순위로 설정되어 있는 3억여원의 근저당권은 말소하는 조건으로 계약한다고 했겠죠.
그렇게 이야기를 하고 임대차계약서도 작성하고 보증금도 다 입금하게 되었습니다. 하지만 문제는 여기서 발생합니다. 해당 물건이 경매로 넘어 갔는데 선순위로 설정되어 있는 근저당권 2개가 모두 그대로 였던 것이죠. 보증금을 주면 3억여원의 근저당권을 말소하는 조건으로 계약했는데 집주인이 그렇게 하지 않았던 것이죠. 그렇게 시세 6억원 짜리의 아파트가 경매로 넘어가게 됐고, 결국 5억만원 정도에 낙찰이 되어 박씨는 전세보증금을 모두 날리게 되었습니다.
사연3.
이씨는 수도권에서 홀로 자식을 키우고 살고 있습니다. 집은 보증금 6천만원의 전세집에 살고 있는데 그 집이 이번에 경매에 넘어가게 되었습니다. 다행히 이씨는 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당되기 때문에 보증금 6천만원 중 2천만원을 최우선변제로 받게 되었습니다. 그런데 문제는 이씨가 임대차계약서에 확정일자를 받는걸 깜빡한 것입니다.
경매로 넘어가게 된 집이 경매 당일 낙찰이 되어 넘어가게 되자 이씨는 나머지 4천만원을 받지 못하고 날리게 되었습니다. 깜빡하고 확정일자 하나 안받았다고 4천만원을 날리게 된 것이죠.
주택임대차보호법에는 "소액보증금 최우선변제" 조항이 있는데 수도권의 경우 보증금이 6천만원 이하인 임차인은 해당 집이 경매에 넘어가더라도 남들보다 보증금을 먼저 받게 되는데 그 금액이 2천만원 이하 입니다. 나머지 금액은 순위에 따라서 받게 되는 것이죠. 그렇기 때문에 꼭 확정일자와 전입신고를 해야 됩니다.
사연4.
서울에 사는 김씨는 시세 3억 7천만원 정도의 아파트에 전세보증금 2억원을 주고 살게 되었습니다. 그렇게 계약기간 동안 살다가 이사를 결심하고 집주인에게 통보를 했지만 집주인은 돈이 없다며 전세보증금을 돌려주지 못하고 있습니다. 계약당시 시세 3억 7천만원의 아파트에는 은행으로부터 대출받은 1억5천만원에 대한 근저당권이 설정되어 있었지만 부동산 중개소 직원이 이 정도는 아무 문제 없다는 말에 넘어가서 계약을 하게 된것이죠. 문제는 현재 해당 집의 실거래가격이 3억원 정도로 하락해서 전세보증금과 대출금의 합이 집값을 넘어가는 "깡통주택"이 된것이죠. 그렇기 때문에 집을 보러 오는 사람도 아무도 없고, 만약 경매로 넘어가게 되더라도 보증금의 일부를 날리수도 있는 상황입니다.
사연5.
김씨는 시세 1억5천만원 정도의 아파트가 전세가 8천만원에 나와 있어서 임대차계약서를 작성합니다. 계약서를 작성하면서 등기부등본을 확인한 결과 저당권 내역이 하나도 없었기에 안심하고 계약을 하게 됐죠. 잔금일이 되어 잔금을 입금하고 이사를 하게 되었습니다. 그런데 1년 정도가 지난 어느날 전세집이 경매에 넘어갔다는 소식을 듣게 됩니다. 김씨는 당연히 확정일자도 받고 전입신고도 했기에 아무 문제가 없다고 생각했지만 등기부등본을 본 순간 하늘이 무너져 내리는줄 알았습니다.
잔금치기 하루전에 집주인이 해당 아파트로 대출을 받아 근저당권을 설정한 것이죠. 김씨는 잔금일에 그 사실을 전혀 모른채 잔금을 입금하게 됐고, 경매까지 넘어가게 된것이죠. 결국 경매로 넘어가서 1억3천만원 정도에 낙찰됐기 때문에 김씨는 보증금의 일부를 날리게 됩니다. 임대차계약서를 작성할때는 계약서에 잔금일 익일까지는 일체의 권리변동사항을 금지하는 내용을 특약으로 넣어야 됩니다. 그리고 잔금을 치기 전에는 반드시 다시 한번 등기부등본을 확인하고 잔금을 입금해야 됩니다.
이상으로 여러 가지 이유로 전세보증금을 날린 사연에 대해 알아보았습니다. 이 외에도 많은 사연이 있지만 조심하고 또 조심하여 전세보증금을 날리는 경우가 없도록 해야 되겠죠.
주택임대차보호법상 소액임차인의 범위에 대해서도 알아두시면 많은 도움이 될거라 생각합니다.
