국민임대주택은 무주택 저소득층의 주거안정을 위해 국가 재정과 국민주택기금을 지원받아 건설 공급되는 임대주택입니다. 무주택 세대구성원으로서 소득, 자산보유기준에 해당하는 자만이 신청 및 입주를 할 수 있습니다. 임대조건을 보면 표준임대보증금과 표준 임대료를 납부하여 거주할 수 있습니다. 표준임대보증금은 정해진 산식에 의해 산정이 되고 표준임대료는 해당 주택에 대한 감각상각비, 연간 수선유지비, 화재보험료 등을 합산한 금액으로 산출됩니다.
1. 임대보증금과 임대료는 상호전환이 가능
기본적으로 정한 임대조건을 표준임대조건이라고 하며, 임대보증금과 임대료를 상호전환하여 조절한 임대조건을 전환임대조건이라고 합니다. 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에 상호전환이 가능하며, 전환금액에 대한 금리는 은행 대출금리와 시장 전원세 전환율 등을 고려하여 사업시행자(한국토지주택공사)가 별도로 정하게 됩니다. 이 때 임대보증금은 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가에서 지금을 차감한 금액을 초과할 수 없습니다.
해당 임대주택의 입주자 모집공고문을 보면 표준(기본)임대조건과 전환임대조건에 대한 내용이 나와 있는데 100만원 단위로 보증금의 변경이 가능합니다. 보통 월임대료를 임대보증금으로 전환(임대보증금을 증액시키는 경우)할 경우는 연 6%, 임대보증금을 월임대료로 전환(임대보증금 감액시키는 경우)할때는 연 4%를 적용하여 산정하게 됩니다. 전환이율은 변경될 수 있기 때문에 변경될 수 있습니다.
위 그림은 실제 어느 임대주택의 표준임대조건과 전환임대조건 내역 입니다. 기본임대조건을 정한 후 임대보증금을 늘릴 수도 줄일 수도 있습니다.
표준임대보증금이 11,600,000원 인데 24,600,000원으로 13,000,000원을 늘리게 되면 "13,000,000 x 6% / 12 = 65,000원" 이런식으로 계산하여 월임대료를 산출하게 됩니다.
2. 임대보증금과 임대료의 변경, 증액 관련
사업주체는 표준임대보증금과 표준임대료의 범위내에서 지역적인 특성과 당해 주택 주변지역의 임대료 수준등을 고려하여 임대보증금과 임대료를 조절할 수 있습니다. 하지만 임대보증금과 임대료는 국토교통부 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정하는 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할 수는 없습니다.
그리고 임대료 인상에 대한 기준도 있는데 인상은 2년 단위로 하며, 인상률은 직전 2개년 주거비물가지수 합산하여 결정하게 됩니다.